Fissures immeuble : Faites appel à Delfy Expertise, cabinet indépendant d’architectes-ingénieurs fort de plus de 30 ans d’expérience en expertise des fissures et des pathologies du bâtiment en Île-de-France.
La découverte de fissures dans un bâtiment, qu’il s’agisse d’un appartement privé ou d’un espace partagé, peut être alarmante. Ces fissures peuvent sembler être de simples défauts esthétiques, mais elles peuvent signaler des problèmes structurels. Traiter rapidement les fissures est essentiel, donc savoir qui contacter et quelles mesures prendre est important pour la sécurité et la valeur de la propriété.
Cet article vous guidera à travers le processus, de l’identification des différents types de fissures à la compréhension des experts appropriés à consulter et des implications en matière d’assurance.
Comprendre les types de fissures et leurs causes
Avant de contacter qui que ce soit, il est important de comprendre le type et la cause potentielle de la fissure. Les fissures peuvent varier de superficielles à structurelles.
- Microfissures : Ce sont des fissures capillaires, de moins de 0,2 mm de large, souvent trouvées dans le plâtre ou les joints. Elles peuvent être causées par le tassement des matériaux ou une mauvaise adhérence du revêtement. Bien que généralement pas graves, il est essentiel de les surveiller pour s’assurer qu’elles ne s’aggravent pas.
- Fissures fines : Elles sont plus larges, entre 0,2 et 2 mm, et peuvent affecter la maçonnerie. Elles peuvent apparaître en « moustache » depuis les angles des ouvertures en raison d’une structure faible, verticalement aux angles du bâtiment en raison d’une défaillance du chaînage, ou horizontalement au niveau du plancher en raison du retrait ou de la flexion de la dalle. Si elles ne sont pas traitées rapidement, elles peuvent évoluer et impacter la stabilité du bâtiment.
- Fissures importantes ou Lésardes : Elles font 2 mm ou plus de largeur et signalent des problèmes majeurs tels que le mouvement des fondations, un sol instable, ou des problèmes dans le sous-sol. Ces fissures peuvent être soit en escalier suivant les blocs, soit droites à travers le mur. Ces fissures sont un signe de danger élevé, pouvant compromettre la structure du bâtiment et entraîner des infiltrations d’eau, des problèmes d’humidité et des dommages structurels si elles ne sont pas traitées rapidement.
Causes des fissures
De nombreux facteurs peuvent causer des fissures, notamment :
- Défauts de construction : Ceux-ci incluent un chaînage défectueux ou un mauvais enduit de façade.
- Retrait des matériaux : Cela se produit pendant le processus de séchage des matériaux de construction comme le béton ou le plâtre.
- Problèmes de fondation : Ceux-ci incluent le mouvement des sols instables, le tassement différentiel, et des fondations sous-dimensionnées ou mal armées.
- Dégâts des eaux : Ceci est dû à des fuites accidentelles, ou à des problèmes avec les systèmes d’eaux usées et pluviales, et peut conduire à des fissures.
- Changements de température : Ils provoquent l’expansion et la contraction des matériaux, conduisant à des fissures thermiques qui sont souvent horizontales.
- Problèmes structurels : Ils sont causés par des modifications, comme le retrait de murs porteurs sans autorisation ou étude appropriée.
Qui contacter
Une fois que vous avez identifié les fissures, contactez les professionnels appropriés :
- Syndic (Gestionnaire de propriété) : Le syndic est le premier point de contact pour tout problème dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. Ils sont responsables du maintien de l’intégrité du bâtiment et doivent être informés immédiatement de toute fissure, en particulier si elles sont larges ou se propagent. Ils ont la responsabilité d’agir lorsqu’une fissure fait plus de 2 mm de large et pourrait être infiltrante ou dangereuse.
- Expert en bâtiment : Ceci est essentiel pour diagnostiquer l’origine et la gravité des fissures. Ils rédigeront un rapport qui aidera à déterminer les réparations nécessaires et les responsabilités pour ces réparations. Les experts utilisent des outils comme un fissuromètre pour surveiller l’évolution des fissures dans le temps.
- Ingénieur structure : Ils seront nécessaires pour des situations plus complexes, comme des fissures structurelles ou des problèmes liés aux fondations du bâtiment.
- Compagnie d’assurance : Pour les dommages couverts par l’assurance, comme une garantie de dix ans après la construction du bâtiment, ou des dommages dus à des catastrophes naturelles, contactez la compagnie d’assurance. La compagnie d’assurance peut également envoyer son propre expert pour évaluer les dommages. Il est essentiel de vérifier votre police d’assurance pour clarifier la couverture. Pour un nouveau bâtiment, contactez directement le constructeur pour les problèmes dans la première année sous la garantie de parfait achèvement.
Étapes à suivre
Voici le processus général lors du traitement des fissures :
- Observer et signaler : Documentez l’apparence des fissures et signalez-les au syndic, si dans une copropriété.
- Obtenir un diagnostic d’expert : Le syndic doit engager un professionnel pour déterminer la cause et la gravité de la fissure.
- Planifier les réparations : Sur la base du diagnostic, le syndic doit planifier les réparations appropriées, du colmatage à la stabilisation des fondations.
- Obtenir les autorisations nécessaires : Pour des travaux importants, l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale est requise.
- Superviser les travaux : S’assurer que les réparations sont effectuées correctement selon le rapport de diagnostic.
Aspects financiers et assurance
La charge financière des travaux de réparation dépend de l’emplacement et de la nature des fissures.
- Parties communes : Les fissures dans les murs porteurs, les façades et les plafonds sont généralement de la responsabilité de la copropriété. Le syndic doit organiser et assurer les réparations. Dans certains cas, le fonds de travaux de la copropriété peut financer les réparations.
- Parties privatives : Si des fissures apparaissent à l’intérieur d’un appartement, le propriétaire est généralement responsable des réparations. Si le problème est structurel, affectant tout le bâtiment, alors la responsabilité et le coût passent à la copropriété.
- Les fissures qui traversent à la fois les parties privatives et communes nécessitent généralement que la copropriété assume la responsabilité, avec un possible partage des coûts selon le cas.
- Assurance : Les fissures causées par des problèmes structurels dans les 10 premières années après la construction peuvent être couvertes par l’assurance « dommage ouvrage ». Si les fissures sont dues à une catastrophe naturelle couverte par une police d’assurance, alors cela couvrira probablement le coût des réparations. Dans la première année, le constructeur doit être contacté directement. Les fissures dues à des dégâts des eaux ont leur propre processus de réclamation d’assurance. Cependant, les fissures purement esthétiques qui ne menacent pas la structure du bâtiment ne sont généralement pas couvertes.
Si vous avez remarqué des fissures dans votre propriété, contactez votre syndic aujourd’hui. N’essayez pas de colmater ou de remplir les fissures sans d’abord consulter un expert. Envisagez de consulter un expert en bâtiment ou un ingénieur structure si vous avez des questions ou des préoccupations. Assurez-vous de vérifier auprès de votre compagnie d’assurance votre couverture. Plus d’info : Immeuble qui se fissure contacter Delfy Expertise ?
FAQ
Q1 : Quels sont les outils et technologies modernes utilisés pour le diagnostic des fissures ?
R1 : Au-delà du fissuromètre traditionnel, les experts utilisent aujourd’hui des technologies avancées comme la thermographie infrarouge pour détecter les fissures cachées, le scanner 3D pour cartographier précisément les fissures, et des capteurs de mouvement connectés pour surveiller l’évolution des fissures en temps réel. Ces outils permettent un diagnostic plus précis et un suivi continu.
Q2 : Comment la présence de fissures importantes peut-elle affecter la valeur immobilière d’un bien ?
R2 : L’impact sur la valeur peut varier de 10 à 30% selon la gravité des fissures. Les fissures structurelles peuvent réduire significativement le prix de vente, compliquer l’obtention de prêts immobiliers et augmenter les primes d’assurance. Un historique détaillé des réparations et des rapports d’experts positifs peuvent aider à maintenir la valeur.
Q3 : Quelles sont les réglementations spécifiques concernant la déclaration des fissures lors d’une vente immobilière ?
R3 : Le vendeur a une obligation légale de déclarer les fissures significatives dans le diagnostic technique pré-vente. La non-déclaration peut être considérée comme un vice caché, permettant à l’acheteur d’engager des poursuites jusqu’à 2 ans après la découverte du défaut. Les fissures structurelles doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
Q4 : Quel est l’impact environnemental sur l’apparition et l’évolution des fissures dans un bâtiment ?
R4 : Les changements climatiques intensifient les cycles de sécheresse-réhydratation des sols, augmentant les risques de fissuration. La pollution atmosphérique peut accélérer la dégradation des matériaux de construction. L’exposition à des conditions météorologiques extrêmes plus fréquentes nécessite une surveillance accrue des fissures existantes.
Q5 : Existe-t-il des matériaux de construction innovants qui réduisent les risques de fissuration ?
R5 : Les nouveaux matériaux « intelligents » incluent des bétons auto-cicatrisants contenant des bactéries qui produisent du calcaire pour colmater les microfissures, des composites à mémoire de forme qui s’adaptent aux mouvements du bâtiment, et des revêtements élastomères qui préviennent la propagation des fissures superficielles.
Q6 : Comment gérer les désaccords entre copropriétaires concernant l’urgence et la nécessité des réparations de fissures ?
R6 : En cas de conflit, un processus de médiation spécialisée peut être engagé avant toute action juridique. Le médiateur, expert en copropriété, aide à établir un consensus basé sur des critères techniques objectifs. Si nécessaire, un expert judiciaire peut être nommé pour arbitrer les différends techniques et financiers.
Q7 : Quelles sont les spécificités de gestion des fissures dans les bâtiments historiques ou classés ?
R7 : Les interventions sur les bâtiments classés nécessitent des autorisations spéciales des Architectes des Bâtiments de France. Les techniques de réparation doivent respecter les matériaux d’origine et les méthodes traditionnelles. Une documentation exhaustive avant/pendant/après travaux est obligatoire, et seuls des artisans spécialisés en restauration du patrimoine peuvent intervenir.
